Der französische Immobilienmarkt befindet sich seit zwei Jahren in einer Phase der Preiskorrektur und steigender Kreditzinsen. Diese Zeit hat die Karten für Investoren neu gemischt: Einige steuerliche Regelungen sind weggefallen, andere wurden verschärft, und die Vorschriften für Kurzzeitvermietungen sind in einen viel restriktiveren Rahmen übergegangen. Das Verständnis dieser Entwicklungen ist eine Voraussetzung für jede Immobilieninvestitionsstrategie im Jahr 2024.
Gesetz Le Meur und möblierte Touristenunterkünfte: ein verschärfter regulatorischer Rahmen
Eine der strukturellsten Änderungen für die Mietrendite betrifft die saisonale Vermietung. Das Gesetz Le Meur vom 19. November 2024 hat das Regime der möblierten Touristenunterkünfte wie Airbnb grundlegend verändert.
Die Eigentümer müssen nun eine Erklärung über einen nationalen Tele-Service abgeben und eine Registrierungsnummer angeben, die in jeder Anzeige angezeigt werden muss, andernfalls drohen finanzielle Sanktionen. In angespannten Gemeinden werden die Anforderungen strenger: Mietdauer begrenzt, Genehmigung für Nutzungsänderungen erforderlich, verstärkte Kontrollen.
Diese Verschärfung hat direkte Auswirkungen auf die Abwägung zwischen saisonaler und langfristiger Vermietung. Investoren, die auf eine hohe Mietrendite durch saisonale Vermietung gesetzt haben, müssen diese neuen Verpflichtungen in ihre Berechnungen einbeziehen. Um die verschiedenen Investitionsmöglichkeiten in Immobilien zu vertiefen, ermöglicht die Website investissement-patrimoine.fr den Vergleich der verfügbaren Anlagevehikel.
In Gebieten mit hohem Wohnraumanstieg (Paris, Lyon, Bordeaux, Küstenregion) wird das Modell der reinen möblierten Touristenunterkunft zu einer regulatorischen Wette ebenso wie zu einer finanziellen Wette.
DPE und thermische Durchlässe: Kaufgelegenheit oder Kostenfalle
Das schrittweise Verbot, Wohnungen mit der DPE-Klassifizierung G und dann F zu vermieten, zwingt viele Eigentümer zum Verkauf. Diese Immobilien kommen mit teils erheblichen Abschlägen auf den Markt, was Investoren anzieht, die nach niedrigen Kaufpreisen suchen.
Die Überlegung scheint einfach: unter dem Marktpreis kaufen, renovieren und dann mit Gewinn vermieten oder verkaufen. In der Praxis bleibt die tatsächliche Kosten einer energetischen Renovierung schwer vorhersehbar. Die Kostenvoranschläge variieren stark je nach Gebäudeconfiguration, Art der Arbeiten (Dämmung, Heizung, Belüftung) und Verfügbarkeit qualifizierter RGE-Handwerker.
Mehrere Punkte verdienen Beachtung, bevor man sich auf einen thermischen Durchlass einlässt:
- Der Gewinn an DPE-Klassen nach den Arbeiten ist nicht garantiert. Eine als G klassifizierte Wohnung kann nur auf E steigen, wenn die Struktur des Gebäudes die möglichen Eingriffe einschränkt.
- Die MaPrimeRénov’-Hilfen wurden neu ausgerichtet, und ihre Zugangsbedingungen ändern sich regelmäßig, was die finanzielle Planung auf mittlere Sicht kompliziert.
- Die Eigentümergemeinschaft kann bestimmte Arbeiten (Außendämmung, Fensterersatz) blockieren, wenn die Satzung oder andere Eigentümer dagegen sind.
Der Kauf eines thermischen Durchlasses bleibt eine tragfähige Strategie, vorausgesetzt, die Kosten für die Normenüberprüfung werden vor der Unterzeichnung genau kalkuliert, nicht danach.
Mietpreisregulierung: Ihre Ausweitung verändert die Rendite
Die Mietpreisregulierung, die lange Zeit auf Paris und einige Gemeinden beschränkt war, wird schrittweise ausgeweitet. Neue Städte haben das System angenommen oder ziehen es in Betracht, was die Berechnung der brutto Mietrendite in diesen Gebieten direkt verändert.
Das Prinzip ist bekannt: Eine erhöhte Referenzmiete legt die geltende Obergrenze fest, mit möglichen Mietzuschlägen, die jedoch zunehmend von Mietern und Schlichtungskommissionen angefochten werden. Für einen Investor bedeutet dies, dass das maximale Mieteinkommen durch die Vorschriften begrenzt ist, unabhängig von der Qualität der Immobilie oder der lokalen Nachfrage.
Folgen für die Investitionsstrategie
In den Städten, die der Regulierung unterliegen, hängt die Rentabilität mehr vom Kaufpreis als von der Miete ab. Ein Objekt zum hohen Preis zu kaufen in der Hoffnung, durch eine hohe Miete zu kompensieren, ist nicht mehr möglich. Im Gegensatz dazu kann ein verhandelter Kauf in einer Stadt, in der die Preise gesunken sind, kombiniert mit einer Miete auf dem zulässigen Höchststand, immer noch eine angemessene Rendite erzielen.
Die Rückmeldungen vor Ort divergieren über die tatsächlichen Auswirkungen der Regulierung. Einige Eigentümer stellen eine Stabilisierung ihrer Mieter fest (weniger Fluktuation), andere weisen auf eine Kompression der Margen hin, die die Mietverwaltung weniger interessant macht, sobald die Kosten und die Besteuerung abgezogen sind.
SCPI und indirekte Immobilieninvestitionen: was die aktuellen Daten zeigen
Die SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) stellen eine Alternative zur direkten Investition dar. Sie ermöglichen den Zugang zu einem diversifizierten Portfolio von Immobilien, ohne direkt die Mieter oder die Arbeiten verwalten zu müssen.
In den letzten Jahren hat sich ein Phänomen gezeigt, das viele Investoren nicht vorhergesehen hatten: der Wiederbeschaffungswert bestimmter SCPI wurde nach unten korrigiert. Das bedeutet, dass der Anteilspreis sinken kann, auch wenn die eingehenden Mieten stabil bleiben. Dieser Mechanismus erinnert daran, dass die SCPI keine garantierte Anlage ist.
Dennoch verteilen SCPI, die auf widerstandsfähige Sektoren (Gesundheit, Logistik, Bildung) oder auf europäische Märkte ausgerichtet sind, in denen die Renditen weiterhin günstiger sind, weiterhin regelmäßige Einkünfte. Die Wahl zwischen Rendite-SCPI, steuerlichen SCPI und Wertsteigerungs-SCPI hängt vom Profil des Investors ab:
- Ein Ziel von zusätzlichen Einkünften führt zu SCPI mit vierteljährlicher Ausschüttung und einer stabilen Renditehistorie.
- Ein Ziel der Steueroptimierung führt zu SCPI, die in Wohnimmobilien investiert sind, die für steuerliche Regelungen in Frage kommen, mit einer vorgeschriebenen Haltedauer.
- Ein langfristiges Vermögensziel kann SCPI rechtfertigen, die diversifiziert sind und weniger dem französischen Markt ausgesetzt sind.
Die verfügbaren Daten erlauben nicht den Schluss, dass ein SCPI-Typ systematisch besser abschneidet als andere. Die Auswahl basiert auf der Übereinstimmung zwischen der Fondsstrategie und den persönlichen Zielen des Investors.
Unabhängig vom gewählten Vehikel, direkt oder indirekt, zeichnet sich die Immobilieninvestition im Jahr 2024 durch ein regulatorisches Umfeld aus, das restriktiver ist als vor fünf Jahren. Die Rendite wird nicht mehr einfach festgelegt: Sie wird nach Berücksichtigung des DPE, der Mietpreisregulierung, der anwendbaren Besteuerung und der tatsächlichen Verwaltungskosten berechnet. Die Spielräume für Fehler haben sich verringert, und genau diese Analysegenauigkeit unterscheidet heute eine erfolgreiche Investition von einer erlittenen Investition.
