De Franse vastgoedmarkt bevindt zich sinds twee jaar in een fase van prijscorrectie en stijgende leentarieven. Deze periode heeft de kaarten voor investeerders herschikt: sommige fiscale regelingen zijn verdwenen, andere zijn aangescherpt, en de regelgeving voor kortetermijnverhuur is in een veel strikter kader geplaatst. Het begrijpen van deze evoluties is een voorwaarde voor elke vastgoedbeleggingsstrategie in 2024.
Wet Le Meur en gemeubileerde toeristische verhuur: een aangescherpt regelgevend kader
Een van de meest ingrijpende veranderingen voor de huurinkomsten betreft de seizoensverhuur. De wet Le Meur van 19 november 2024 heeft het regime van gemeubileerde toeristische verhuur, zoals Airbnb, grondig gewijzigd.
Eigenaren moeten nu een verklaring indienen via een nationale teledienst en een registratienummer verkrijgen dat op elke advertentie moet worden weergegeven, bij gebreke waarvan financiële sancties volgen. In drukke gemeenten worden de beperkingen aangescherpt: maximale verhuurduren, verplichte gebruiksvergunningen, verscherpte controles.
Deze verstrenging heeft een directe impact op de afweging tussen seizoensverhuur en langetermijnverhuur. Investeerders die rekenden op een hoge huurinkomsten door seizoensverhuur moeten deze nieuwe verplichtingen in hun berekeningen opnemen. Voor een diepgaand overzicht van de verschillende investeringsopties in vastgoed, biedt de site investissement-patrimoine.fr de mogelijkheid om beschikbare investeringsvehikels te vergelijken.
In gebieden met hoge woondruk (Parijs, Lyon, Bordeaux, kustgebieden) wordt het model van pure gemeubileerde toeristische verhuur zowel een regelgevend als financieel risico.
DPE en thermische doorlatendheid: aankoopkans of kostenval
De geleidelijke verbod op het verhuren van woningen met een G- of F-classificatie volgens de DPE drijft veel eigenaren om te verkopen. Deze woningen komen op de markt met soms significante kortingen, wat investeerders aantrekt die op zoek zijn naar lage aankoopprijzen.
De redenering lijkt eenvoudig: kopen onder de marktprijs, renoveren, en vervolgens verhuren of doorverkopen met winst. In de praktijk is de werkelijke kostprijs van een energie-renovatie moeilijk te anticiperen. De offertes variëren sterk afhankelijk van de configuratie van het gebouw, de aard van de werkzaamheden (isolatie, verwarming, ventilatie) en de beschikbaarheid van gekwalificeerde RGE-aannemers.
Verschillende punten verdienen aandacht voordat men zich verbindt aan een thermische doorlatendheid:
- De winst in DPE-klasse na werkzaamheden is niet gegarandeerd. Een woning met een G-classificatie kan slechts naar een E-classificatie stijgen als de structuur van het gebouw de mogelijke ingrepen beperkt.
- De MaPrimeRénov’-subsidies zijn opnieuw gefocust en de toegangseisen evolueren regelmatig, wat de financiële projectie op middellange termijn bemoeilijkt.
- De VvE kan bepaalde werkzaamheden blokkeren (isolatie aan de buitenkant, vervanging van ramen) als het reglement of andere eigenaren zich daartegen verzetten.
Een thermische doorlatendheid kopen blijft een haalbare strategie, op voorwaarde dat de kosten voor het voldoen aan de normen nauwkeurig worden ingeschat vóór de ondertekening, niet erna.
Huurprijsregulering: de uitbreiding verandert de situatie voor het huurinkomen
De huurprijsregulering, die lange tijd beperkt was tot Parijs en enkele gemeenten, breidt zich geleidelijk uit. Nieuwe steden hebben het systeem aangenomen of overwegen dit, wat de berekening van bruto huurinkomen in deze gebieden direct verandert.
Het principe is bekend: een verhoogde referentiehuurprijs stelt de toepasselijke bovenlimiet vast, met mogelijke huurverhogingen die echter steeds meer betwist worden door huurders en bemiddelingscommissies. Voor een investeerder betekent dit dat het maximale huurinkomen door de regelgeving is beperkt, ongeacht de kwaliteit van het pand of de lokale vraag.
Gevolgen voor de investeringsstrategie
In de steden die onder de regulering vallen, speelt de rentabiliteit meer op de aankoopprijs dan op de huurprijs. Een pand tegen een hoge prijs kopen in de hoop dit te compenseren met een hoge huur is niet langer mogelijk. Daarentegen kan een onderhandelde aankoop in een stad waar de prijzen zijn gedaald, gecombineerd met een huurprijs op het toegestane plafond, nog steeds een correcte opbrengst opleveren.
De ervaringen op de grond verschillen over de werkelijke impact van de regulering. Sommige eigenaren merken een stabilisatie van hun huurders op (minder verloop), terwijl anderen wijzen op een compressie van de marges die het beheer van de verhuur minder interessant maakt zodra de kosten en belastingen zijn afgetrokken.
SCPI en indirect vastgoed investeren: wat recente gegevens laten zien
De SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) vormen een alternatief voor directe investeringen. Ze maken het mogelijk om toegang te krijgen tot een gediversifieerde portefeuille van vastgoed zonder direct de huurders of de werkzaamheden te beheren.
De afgelopen jaren hebben een fenomeen aan het licht gebracht dat veel investeerders niet hadden voorzien: de herbouwwaarde van bepaalde SCPI is naar beneden bijgesteld. Dit betekent dat de prijs van het aandeel kan dalen, zelfs als de ontvangen huren stabiel blijven. Dit mechanisme herinnert eraan dat de SCPI geen gegarandeerde investering is.
Toch blijven SCPI gericht op veerkrachtige sectoren (gezondheid, logistiek, onderwijs) of op Europese markten waar de rendementstarieven gunstiger blijven, regelmatig inkomsten uitkeren. De keuze tussen rendement SCPI, fiscale SCPI en meerwaarde SCPI hangt af van het profiel van de investeerder:
- Een doel van aanvullende inkomsten leidt naar SCPI met kwartaaluitkeringen en een stabiele rendementsgeschiedenis.
- Een doel van belastingvermijding leidt naar SCPI die investeren in residentieel vastgoed dat in aanmerking komt voor fiscale regelingen, met een opgelegde houdperiode.
- Een langetermijn patrimoniaal doel kan rechtvaardigen dat men kiest voor gediversifieerde Europese SCPI, die minder blootgesteld zijn aan de Franse markt alleen.
De beschikbare gegevens maken het niet mogelijk om te concluderen dat een type SCPI systematisch beter presteert dan de andere. De selectie is gebaseerd op de overeenstemming tussen de strategie van het fonds en de persoonlijke doelstellingen van de investeerder.
Ongeacht het gekozen voertuig, direct of indirect, wordt vastgoed investeren in 2024 gekenmerkt door een strikter regelgevend milieu dan vijf jaar geleden. De opbrengst wordt niet meer vastgesteld: deze wordt berekend na rekening te houden met de DPE, de huurprijsregulering, de toepasselijke belasting en de werkelijke beheerkosten. De foutmarges zijn verkleind, en het is precies deze striktheid in de analyse die vandaag een succesvolle investering onderscheidt van een gedwongen investering.
